|
Стоимость 1 кв.м. жилья – обобщенный расчетный показатель, который используется на рынке недвижимости для демонстративной оценки стоимости квартир, домов, офисов и т.д.
На самом деле никто 1 кв.м. жилья в Крыму не покупает, покупают квартиру в целом. Такой показатель, как стоимость 1 кв.м. появился для оценки квартир в первом приближении.
Стоимость 1 кв.м. жилья рассчитывается обратным порядком, т.е. исходной величиной является стоимость квартиры и ее площадь, потом первое делят на второе.
Для 1-но, 2-х, 3-х комнатных квартир стоимость 1 кв.м. определяется отдельно, так как чем меньше площадь квартиры, тем выше стоимость квадратного метра.
Когда говорят, что средняя стоимость 1 кв.м. квартиры в Симферополе составляет 900 дол. имеют ввиду стоимость 2-х комнатных квартир средней площади (примерно 50 кв.м.). Таким образом это усредненная цифра по городу для 1-но, 2-х и 3-х комнатных квартир. На самом деле для 1-но комнатных квартир стоимость выше, а для 3-х комнатных ниже.
Никакой официальной статистики по стоимости квадратного метра недвижимости в Крыму, в России не ведется. Эту величину каждое агентство недвижимости рассчитывает для себя, исходя из своих методик и соображений. Поэтому этот показатель может быть самым разным даже в пределах одного города.
Исходные данные для статистических подсчетов собрать практически невозможно, поскольку в подавляющем большинстве случаев квартира продается не по той цене, которая указана в договоре купли продажи. Обычно в договоре эту цифру занижают, для уменьшения базы налогообложения. Поэтому то, за сколько была на самом деле продана квартира, знают только два человека, – который дает деньги и, который их берет. Третьим лицам, по разным соображениям они могут называть другие цифры.
Термин стоимость 1 кв.м. применяется только при продаже квартир, при аренде он не применяется и не рассчитывается.
Определить стоимость 1 кв.м. домов гораздо сложнее, чем для квартир. Это объясняется тем, что подавляющее большинство квартир в Крыму, в России имеют стандартные планировки и относятся к одной из классификаций – гостинка, малосемейка, хрущевка, сталинка, брежневка и т.п.
Практически все частные дома строятся по индивидуальным проектам и имеют самые разнообразные планировки и качество отделки. Поэтому такое понятие, как стоимость 1 кв.м. дома, скорее всего говорит о качестве этого объекта.
Стоимость 1 кв.м. коммерческой недвижимости применяется как при аренде, так и при продаже. Причем максимальных значений достигает стоимость квадратного метра в небольших офисах площадью 15 – 20 кв.м. и минимальные значения при продаже или аренде складских помещений.
Большинство крупных агентств недвижимости Крыма проводят мониторинг стоимости квадратного метра в своем городе, чтобы отслеживать тенденции на рынке недвижимости и определять свою стратегию.
Но некоторые этим слишком увлекаются, что приводит к неожиданным сенсациям. Например, цитируем:
“Средняя стоимость 1 кв.м первичной недвижимости Севастополя за период с 17 января по 24 января уменьшилась на 0,02% (или на 0,18$/кв.м ) и составляет 881,72$/кв.м. Вторичная недвижимость за неделю упала в цене до 895,45 $/кв.м.”
Давайте посчитаем. – стоимость 1 кв.м. недвижимости уменьшилась на 0.02% в реальных цифрах это будет $ 0.176. Допустим, если площадь квартиры составляет 40 кв.м., то это будет $ 7.
Тот, кто занимается недвижимостью, понимает, что это не серьезно. На самом деле недвижимость в данном, рассматриваемом случае стоит на месте.
Вообще, к таким параметрам, как стоимость 1 кв.м. жилья надо подходить осторожно. Реальный торг при заключении сделки проходит с шагом 500 – 1000 дол., а это уже 1-3 % от стоимости. Поэтому, когда Вы читаете “горячие новости” о том, что недвижимость рухнула на 1 %, то это кто- то удачно поторговался.
Знаковые изменения на рынке недвижимости Крыма, России происходят при устойчивом отклонении цен на 3-5 %. |
