|
 Предоставляемые в настоящее время в Украине ипотечные кредиты на покупку квартир являются по своей сути обычными коммерческими кредитами, что в итоге привело к кризису ипотечного кредитования в Украине. И настоящее ипотечное кредитование в Украине 2010-2011г. возможно только при непосредственном участии государства.
С началом кризиса в 2008 году кредитование банками населения практически не производилось, что сразу отразилось на состоянии рынка недвижимости в Крыму и в Украине, но в 2010 году ипотека в Украине и выдача ипотечных кредитов на покупку квартир пришла в вялотекущее движение. Банки стали выдавать на эти цели деньги под 23 - 25 процентов годовых в национальной валюте.
Мне только непонятно почему такие кредиты называют ипотечными кредитами, так как по всем признакам они являются обычными коммерческими кредитами.
Главный признак отличия коммерческого кредита от ипотеки – это их цель и процентная ставка. Коммерческий кредит берут под высокие проценты, в расчете на будущую прибыль. Что в итоге позволит погасить кредит, проценты по нему и иметь остаток финансовых средств в качестве прибыли. Так называемую ипотеку выдавали и продолжают выдавать по тому же принципу, т.е. как высокодоходный коммерческий продукт.
Ипотека – это кредит на покупку недвижимости под залог этой недвижимости. И уже по своей целевой категории подразумевает низкий банковский процент, так как там не предусмотрена коммерческая деятельность и получение прибыли. Такова мировая практика и ипотека в Украине ничем не должна в этом отличаться. Одна из целей любого государства – обеспечение своих граждан жильем. И правительство (в других странах) всегда приветствует желание своих граждан выполнить эту задачу самостоятельно. Таким гражданам оказывается всевозможная помощь и поддержка. Такая система действует в большинстве стран мира. Там проценты на ипотеку в пределах от 0 до 4.
У нас сложилась совсем другая ситуация. То, что в Украине называют ипотекой в 2010-2011 г. на самом деле таковой является только по названию.
Приобретая квартиру под ее залог, Вы получаете обычный коммерческий кредит на общих основаниях. А что это значит?
А это значит, что значительная часть заработанных вами денег (причем уже после уплаты налогов государству) поступает в банк в виде оплаты за пользование кредитом. Из этих денег банк возмещает все свои расходы по обслуживанию Вашего кредита (т.е. выплачивает зарплату своим сотрудникам и т.п.) и получает дополнительный доход, часть из которой поступает в бюджет государства. Таким образом из Ваших ипотечных кредитов получают прибыль банки и государство.
Таким способом “помогли ” приобрести квартиры тем тысячам украинцев, которые не в состоянии выплачивать полученные ранее кредиты.
Мне есть с чем сравнивать. В конце 80-х начале 90-х годов прошлого века действовала государственная молодежная программа по обеспечению жильем. Мы брали кредиты в Сбербанке под 2% годовых. Тогда никто не знал, что такое ипотека, но это на самом деле было ипотекой.
Ипотека в Украине 2010-2011г. нуждается в государственной поддержке, и самая простая схема предоставления на самом деле ипотечных кредитов без убытков для государства следующая:
- выдача кредитов должна производиться Сбербанком Украины. Логично, что это должен быть государственный банк ибо коммерческий банк не может бесплатно обеспечить всех нуждающихся недорогим жильем.
- получатели кредита должны предоставить необходимые документы, подтверждающие, что они попадают под программу кредитования. В свое время мы предоставляли паспорта (программа ограничивала по возрасту), свидетельство о браке, свидетельства о рождении детей, справку из БТИ, что за нами не числится другая жилплощадь.
- процентная ставка не более 13-14% в национальной валюте. Это при условии, что государство полностью устраняется от этой проблемы. Эти цифры складываются из расчета ожидаемой инфляции в 10-11% плюс оплата услуг банковских сотрудников по обслуживанию кредитов.
Таким образом получается, что если госбюджет совершенно устраняется от помощи молодым семьям в приобретении квартиры ставка должна быть на уровне 13-14% по кредитам в национальной валюте.
В случае разработки программы ипотеки в Украине - процентная ставка должна находиться в пределах 5-8% годовых. При этом погашение разницы в процентах будет производиться по отдельной статье государственного бюджета.
Сергей Домбровский 15.09.2010 год. |
