|
Многие граждане пользуются своими квартирами и не задумываются о том, в надлежащем ли состоянии оформлены их права на эту недвижимость. Неприятности появляются только тогда, когда возникает необходимость совершения с этой недвижимостью каких либо действий (продать, подарить, поменять, оставить в залог). Бывали даже случаи, когда гражданин обращался с просьбой помочь продать его квартиру, а потом выяснялось, что согласно документам, он к этой квартире не имеет никакого отношения.
Такие квартиры, продажа которых затруднена в силу различных обстоятельств, принято называть проблемными. Продажа проблемных квартир в Крыму в большинстве случаев возможна, но требует дополнительного времени, для приведения документов в порядок.
Продажа залоговых квартир, приобретенных в кредит.
Не секрет, что значительная часть ипотечных кредитов в Крыму являются проблемными. Но выход из сложившейся ситуации необходимо искать. Сама по себе проблема не разрешится. И каждый из заемщиков ищет свой выход из создавшегося положения.
Конечно для тех, кто купил по ипотеке квартиру непосредственно для проживания, кто фактически живет в этой квартире с семьей, с маленькими детьми, кто вложил в эту сделку свои последние сбережения, выход только один – держаться до конца. Вести переговоры с банком, добиваться реструктуризации долга и т.п. Тем более, что и банки в этой ситуации идут на встречу таким заемщикам, так как реально выселить их из квартиры, где проживают несовершеннолетние дети, по украинским законом практически невозможно.
Но есть часть заемщиков, которые приобрели недвижимость для инвестиционных или иных подобных целей. В некоторых подобных случаях бывает выгоднее избавиться от этих активов, чем постоянно накапливать убытки. Большая часть квартир, приобретенных в кредит для коммерческих целей (в основном для сдачи в аренду), была распродана в 2008-2009 годах.
Продажа залоговых квартир, приобретенных в кредит, может происходить только при участии банка. Поэтому о продаже квартиры надо, прежде всего, договариваться с сотрудниками банка. Если банк согласен на такое погашение кредита, то можно искать потенциальных покупателей.
Такая сделка считается сложной, так как происходит в два этапа. Сначала продавец рассчитывается с банком (деньгами покупателя), потом банк аннулирует договор ипотеки и снимает арест с квартиры (запрет на продажу), затем берется новая справка БТИ (вытяг) и только тогда заключается непосредственно договор купли продажи между продавцом и покупателем. Поэтому рекомендуется проводить такую сделку с участием агентства недвижимости. При правильной организации, все это можно сделать за один день.
Продажа квартиры без участия мужа (жены.)
С вопросом, как продать квартиру без участия мужа, обращаются регулярно. В агентстве недвижимости Симферополя “Недвижимость Тавриды” нам пояснили, что продажа недвижимости возможна только при наличии всех собственников. Также необходимо их согласие на совершение сделки.
Если квартира была приобретена во время брака, она считается общей совместной собственностью обоих супругов. Продать такую квартиру без согласия мужа нельзя. Участие мужа, если квартира приобретена на имя жены, происходит следующим образом. Нотариус по паспорту жены устанавливает факт регистрации брака (соответствующая отметка в паспорте) и приглашает на сделку мужа, который пишет официальное согласие на продажу квартиры.
Если муж не согласен или отсутствует по непреодолимым обстоятельствам, необходимо нанимать адвоката и решать вопрос в судебном порядке.
Продажа проблемных квартир при отсутствии документов.
Самый лучший способ не попасть в подобную ситуацию, это содержать правоустанавливающие документы на недвижимость в надлежащем состоянии. Большинство из тех, перед кем возникает задача продажи проблемной квартиры, могли в свое время совершить необходимые действия, чтобы этой проблемы не было.
Наиболее характерные случаи, это – продажа домовладения с отсутствием госакта на земельный участок, пропуск сроков вступления в наследство, физическое отсутствие одного из собственников (обычно пребывает за границей и не может или не хочет приехать), наличие в составе собственников несовершеннолетних детей.
Продажа проблемных квартир во многих случаях является решаемой задачей, просто требует много времени для совершения всех необходимых юридических действий. В исключительных случаях рекомендуется обращаться за помощью к адвокату.
Продажа домов без гос.акта на землю.
Раньше такой проблемы не возникало. Был основной правоустанавливающий документ на домовладение, а есть госакт или его нет, было второстепенным вопросом. Если гос.акта на земельный участок не было, сделка купли продажи проходила легче и почти в два раза дешевле. В этом случае заключался договор только на продажу дома, и участок переходил к новому владельцу вместе с домом автоматически.
Но несколько лет назад было принято соответствующее постановление правительства, согласно которому запрещалась продажа домов без гос.акта на земельный участок. Теперь при продаже домовладений подписываются два договора – на продажу дома и на продажу земельного участка. Все налоги и комиссионные сборы по каждому договору уплачиваются отдельно. Поэтому при продаже дома, получать гос.акт на землю надо в обязательном порядке. |
