|
 Прогноз недвижимости Крыма, 2011 г. ожидается не таким очевидным, как это кажется на первый взгляд. Многое будет зависеть от того, как и в какой мере будут осуществляться продекларированные реформы и как на это отреагирует экономика в целом.
Рынок недвижимости в настоящее время переживает кризисное состояние и поэтому сразу напрашивается негативный прогноз недвижимости Украины на 2011 год. Такой прогноз дают практически все аналитики и обусловлено это в первую очередь эффектом привыкания. В чем он проявляется. Если наметился определенный длительный тренд в ту или другую сторону, то все аналитики готовы его продлить на будущий период.
Например. В конце 2001 года начался рост цен на недвижимость. Аналитики насторожились. В 2002 году рост продолжился. Аналитики задумались и осторожно предположили дальнейший рост. В 2003 году большинство утвердились во мнении, что рост продолжится. В 2004 году практически все прогнозировали рост и т.д. Год 2008 наступил неожиданно.
Примерно то же самое, но в обратном порядке происходит и в настоящее время.
Приводятся даже довольно странные прогнозы, подробнее в статье “Интересные прогнозы недвижимости Крыма, 2011 г.”
Рассмотрим основные факторы, которые будут влиять на цены квартир, другой недвижимости в Украине в настоящем году.
Это, прежде всего положение дел в экономике Украины, нарастающее расслоение общества по покупательной способности, возобновление ипотечного кредитования, курс гривны к доллару, отношение государства к малому и среднему бизнесу, цены на коммунальные услуги и продукты питания.
Состояние экономики Украины.
В разделе состояния экономики Украины для составления прогноза недвижимости Крыма, 2011 г. нас прежде всего интересуют реальные доходы населения.
О том, каково положение дел в экономике Украины и ее перспективы ведущие экономисты высказывают самые разные, порой диаметрально противоположные мнения. А значит – никто ни в чем не уверен. Тем более, что непонятна судьба проходящего мирового экономического кризиса. В январе 2011 г. в очередной раз отрапортовали, что он закончился, но такие же рапорты уже звучали и в 2010 г.
Рост цен на основные товары и услуги продолжается, а значить реальные доходы и покупательная способность падает и, если доходы населения не удастся увеличить, то оздоровления в экономике достичь будет трудно.
Быстрее всего на падение покупательной способности реагирует первичный рынок недвижимости. Строительные организации, непосредственно заинтересованные в сроках реализации своих квартир, снижают цены до уровня реальных продаж, а это примерно на 15-20%. Таким образом, новостройки толкают цены вниз и на вторичном рынке.
Основными покупателями на рынке недвижимости являются представители малого и среднего бизнеса. В начале года они взяли паузу, так как непонятно как будет действовать новый налоговый кодекс. Пока его толком никто не читал (впрочем как и старый). Но раз документ принят, с ним надо как то жить и осознание этого займет несколько месяцев.
В связи с падением рынка недвижимости состав покупателей покинули инвесторы (спекулянты) и остались только те, кто покупает квартиру непосредственно для проживания. Сразу возник вопрос – недвижимость это товар или инвестиция? Некоторые специалисты считают, что это товар и его цена должна еще упасть в два раза. Об этом подробнее в статье “Тенденции на рынке недвижимости Крыма, 2011”
При существующих ценах и состояния дел у малого и среднего бизнеса – это товар. Но если цены будут падать и дальше, то квартиры начнут скупать в коммерческих целях, так как в перспективе рост цен на недвижимость легко прогнозируем. Поэтому фактор инвестиционной привлекательности недвижимости не даст ценам упасть значительно при прочих равных условиях.
Возобновление ипотечного кредитования.
Ипотечное кредитование могло бы внести существенный вклад в прогноз недвижимости Крыма, 2011 г., но этот фактор скорее всего будет незначительным, по причине не готовности банков кредитовать “не надежное” население под реальные (10 -12 % годовых) проценты.
Если государство не вмешается в процесс кредитования посредством реализации целевых программ, то в этом году ипотека не приведет к повышению цен на недвижимость.
Курс гривны к доллару.
Курс гривны к доллару США оказывает очень важное влияние на динамику цен на недвижимость. При резких колебаниях курса валют цены на недвижимость синхронно повторяют те же колебания.
В этом плане гривна скорее упадет, чем укрепиться. Об этом свидетельствует и высокий уровень инфляции. Все очень логично. Десять лет с 1998 – 2008 г. высокой инфляции, выше 10% и курс гривны падает на 100%. Это, конечно не точный расчет, но порядок цифр совпадает.
В настоящее время имеем высокую инфляцию и стабильный курс. В конечном итоге это опять приведет к обвалу гривны и цен на рынке недвижимости. Но произойдет это в этом году или позже, пока не известно.
Выводы.
В настоящее время рынок недвижимости Украины находится в состоянии стагнации, т.е отсутствуют стимулы к росту, но в то же время в сокращенном объеме но сделки проходят.
Если такая ситуация будет сохраняться и дальше, то прогноз недвижимости Крыма, 2011 г. выглядит, как медленное и незначительное снижение цен на квартиры. В пределах 5 % к концу года.
Но в любом случае реальная стоимость недвижимости Крыма будет снижаться, в основном из-за инфляции.
Снижается также и прибыль от сдачи недвижимости в аренду.
Определяющим фактором влияния на рынок недвижимости в 2011 году будет экономическая ситуация в Украине. Насколько успешными будут реформы и приведет ли это к увеличению доходов населения. Если доходы населения будут увеличиваться, то вполне возможно оживление на рынке недвижимости и стабилизация цен.
В целом, подводя итоги, можно сказать, что прогноз недвижимости Крыма, 2011 г. следующий:
- сохранение цен на недвижимость на уровне начала года с возможным незначительным снижением не более 5 % до конца года.
Так же на нашем сайте цены и прогнозы на недвижимость в Крыму Вы можете найти много аналитической информации о недвижимости в Крыму , так и о недвижимости в Украине в целом.
20 января 2011 г. |
