|
 Тенденции на рынке недвижимости Крыма, 2011 г. скорее негативные, чем позитивные. Сценарий вынужденных экономических реформ – сначала будет плохо, потом хорошо. Так вот, начало реформ как раз приходится на 2011 год.
Денег у людей на покупку квартиры не хватает, но у каждого не хватает по-своему. Продолжается расслоение общества по имущественному принципу, а следовательно и по покупательной способности. Имущественное расслоение общества привело к разделению ранее единого понятия недвижимость на две категории – эконом класс и элитная. Каждая из этих категорий приобрела свою динамику.
Но тенденции на рынке недвижимости Крыма, 2011 г. таковы, что снижение цен скорее всего будет происходить в обеих категориях. В элитной недвижимости за счет сокращения состава участников, поскольку из их рядов – чиновники, крупный и частично средний бизнес, выпадет средний бизнес и некоторые категории чиновников. А в категории эконом класса за счет падения реальных доходов населения.
Инвестиционная привлекательность недвижимости.
Не секрет, что основным двигателем цен на недвижимость в 2001-2008 году были инвесторы или в обычном понимании - спекулянты. Особенно это проявлялось на первичном рынке недвижимости, когда квартиры в новостройках массово скупались для их последующей продажи после сдачи объекта. В период кризиса тенденции на рынке недвижимости Крыма, 2011 г. таковы, что инвестиционные деньги ушли с рынка недвижимости.
В настоящее время возобновились споры о том, что же такое недвижимость – товар или инвестиции. Другими словами, квартиры следует покупать только конкретно для своего проживания или можно на этом спекулировать или получать иной доход (например, от сдачи в аренду).
Некоторые специалисты рынка недвижимости утверждают, что это товар и в связи с этим прогнозируют резкое, в два раза удешевление недвижимости.
Недвижимость – товар или инвестиции? Здесь вопрос заключается как раз в ценах на квартиры. При существующих ценах и состояния дел у малого и среднего бизнеса – это товар. Что мы и наблюдаем последнее время, когда квартиры в основном покупают те клиенты, которым они необходимы для проживания. Но если цены будут падать и дальше, то недвижимость станет инвестиционно привлекательной и ее начнут скупать в коммерческих целях, что в итоге приведет к повышению и стабилизации цен.
Таким образом, фактор инвестиционной привлекательности недвижимости не допустит значительного падения цен на недвижимость при прочих равных условиях.
Отсутствие на рынке недвижимости спекулянтов с одной стороны хорошо, цены будут приближаться к экономически обоснованными. А с другой стороны плохо, так как они в значительной мере финансировали первичный рынок и таким образом предоставляли дешевые кредитные ресурсы застройщикам.
Возобновление ипотечного кредитования.
С ипотечным кредитованием произошла странная история. Банки, по непонятным причинам совершили резкие движения вниз и вверх по отношению к здравому смыслу.
Сначала выдавали кредиты всем подряд, а теперь не хотят выдавать никому.
Ипотечное кредитование не окажет влияния на тенденции на рынке недвижимости Крыма, 2011 г. Проценты по ипотеке в районе 20% вряд ли кого устроят. Для примера в странах Европы в основном 2.5%, максимум 3.5%
Против ипотечного кредитования выступает также и общественное мнение. Этот фактор также надо учитывать, так как человек подвержен стадному инстинкту в большей степени, чем это кажется.
Если раньше ипотечные кредиты брали все подряд. И это было даже престижно и высоко цивилизованно жить как в Европе, в долг. То теперь совсем другая обстановка. Взяв ипотечный кредит, ты автоматически становишься персонажем популярных анекдотов в не самом престижном образе.
Потребность людей в жилплощади.
Какие бы изменения не проходили бы в государстве, потребность в жилплощади будет всегда. Таким образом, спрос на рынке недвижимости гарантирован. Это и объясняет тот факт, что цены на квартиры если и снижаются, то очень плавно.
Например. Допустим , что текущие цены на 1-но комнатные квартиры сложились на уровне 50 единиц. Есть много потенциальных покупателей, у которых в наличии 20, 40, 45, 47, 48 единиц. При снижении цены до 48 единиц уже происходят сделки и цены временно останавливаются на этом уровне. У кого только 47 единиц изыскивает дополнительные средства и также покупает на этом уровне.
Если спад экономики продолжается и реальные доходы не растут, происходит снижение цен до следующего уровня в 46 единиц. Если же экономика растет и растет покупательная способность, происходит рост цен на квартиры примерно в таком же порядке.
Таким образом, потребность людей в жилплощади будет сдерживающим фактором в тенденции на рынке недвижимости Крыма, 2011 г. к снижению.
Выводы.
В настоящее тенденции на рынке недвижимости Крыма, 2011 г. таковы, что нет достаточных стимулов для повышения стоимости 1 кв.м. жилья. В то же время есть достаточно факторов сдерживающих цены на недвижимость от их падения.
Таким образом, можно констатировать, что цены на недвижимость находятся примерно в равновесном состоянии, что соответствует материалам статьи “Прогноз недвижимости Крыма, 2011 г.”. |
