|
До кризиса 2008 года цены на квартиры в новостройках были выше цен на вторичном рынке, поскольку это было новое и более качественное жилье. Но за период кризиса и в настоящее время ситуация резко изменилась. Сначала цены на недвижимость в Крыму резко снизились, почти в два раза, когда курс гривны к доллару рухнул с 4.5 до 9 гривен за доллар, потом цены немного подросли, при курсе 8 гривен за доллар.
В статье “Влияние курса гривны к доллару США на цены на недвижимость” мы уже писали о том, что особенности нынешней ситуации на рынке недвижимости состоят в том, что цены на квартиры изменяются точно в таких же пропорциях, как и курс гривны к доллару США.
Но рынок недвижимости остановился, видимо, фактор доллара уже исчерпан, и из сложившейся ситуации должен быть какой-то выход. В заинтересованных кругах развернулась непрямая дискуссия о том, какая же цена недвижимости является справедливой на данный момент времени и какова вообще перспектива рынка недвижимости в Крыму, 2011.
Продавцы упорно держат цены на установившемся уровне и, настроены в перспективе их только повышать. Они еще помнят то недалекое время, когда цены на жилье были запредельными и готовы ждать, когда эти времена вернутся. Естественно – это те из них, которые располагают временем, а таких большинство.
Те из продавцов, которым в силу различных обстоятельств, необходимо продать недвижимость в ближайшее время, вынуждены снижать цены, чтобы реализовать свою задачу.
В такой ситуации знаковым событием является прошедший в середине октября 2010 года редукцион по продаже квартир в новостройках г. Киева. Мероприятие заключалась в том, что на торги было выставлено 10 объектов и цена снижалась пошагово до тех пор, пока не появлялся покупатель. При этом также была определена нижняя граница цены, при достижении которой лот снимался с продажи.
Поскольку рынок недвижимости остановился, цель торгов – определить уровень цен, по которым возможна реализация данных квартир, ну и конечно, привлечь внимание потенциальных покупателей к данным объектам.
В результате из 10 лотов были проданы 6 объектов. Например, 1-но комнатная квартира в Печерском районе Киева площадью 60 кв.м. при стартовой цене 18 тысяч гривен за 1 кв.м. была продана из расчета 14.5 тысяч гривен за 1 кв.м. или на 20% ниже своей первоначальной стоимости.
Какой вывод из этого можно сделать?
Рынок недвижимости в Крыму в 2010 году остановился, но происходящие в экономике Украины процессы привели к ситуации, когда активизация рынка недвижимости возможна только в случае снижения цен на 15-20%.
Чем в этом случае показательны новостройки?
Тем, что строительные компании являются настоящими продавцами. Настоящими, в том плане, что им на самом деле надо продать построенные квартиры, они не могут ждать, им надо возвращать кредиты.
Поэтому попытка удержать цены от падения на вторичном рынке обречена на провал. Цены в новостройках уже сейчас ниже цен на вторичном рынке, а это более качественное жилье. Поэтому покупатели, которые приобретают квартиры для проживания, а таких сейчас большинство, переориентируются на новостройки. В результате этого покупатели вообще теряют интерес ко вторичному рынку и продавцы на вторичном рынке, кому надо будет продавать, будут вынуждены еще больше снижать свои цены.
Такая же ситуация складывается и с квартирами в Симферополе, например, при средней стоимости на вторичном рынке 1 кв. метра в 1-но комнатных квартирах в 1000 дол. США, фирма “Монолит” предлагает 1-но комнатные квартиры в новом доме площадью 41 кв.м. по цене 25.5 тыс. дол. Нетрудно подсчитать, что 1 кв.м. будет стоить 600 дол.
Таким образом, исходя из приведенного анализа, можно сделать вывод, что строительные организации, непосредственно заинтересованные в продаже своих квартир, снижают цены до уровня реальных продаж, а это примерно на 15-20%. Объекты на вторичном рынке становятся не конкурентноспособными и продавцы вынуждены будут снизить цены примерно в таких же пропорциях на недвижимость в Крыму, 2011.
|
