|
 Цены на недвижимость зависят от многих факторов, каждый из которых в тот или иной период времени является определяющим. Если проанализировать динамику изменения цен на недвижимость в Украине в период кризиса 2008 – 2010 г., то она почти полностью совпадает с динамикой изменения курса гривны к доллару США.
Падение цен осенью 2008 года происходило довольно стремительно, что редко случается на рынке недвижимости, который отличается своей консервативностью. Буквально за 2-3 месяца цены упали в два раза. Почему это произошло? Явная причина - это произошедшее перед этим падение в два раза курса гривны по отношению к доллару США.
Посчитать довольно нетрудно. Курс доллара упал с 4.5 до 9.0 гривен за один доллар США и однокомнатная “хрущевка” в центре Симферополя, которая перед кризисом стоила примерно 60 тыс. дол. США стала оцениваться в 30 тыс. долларов.
В дальнейшем произошло укрепление гривны до 7.9 и цены на недвижимость в Крыму, совершили то же движение и в такой же пропорции. Однокомнатная “хрущевка” в центре Симферополя по состоянию на сентябрь 2010 года стоит 34 - 35 тыс. дол. США.
Если рассчитывать стоимость квартиры в гривнах, то цены на недвижимость в Крыму, практически не меняются. Но так исторически сложилось, что все расчеты при купле, продаже недвижимости в Крыму совершаются в долларовом эквиваленте. Но в этом плане обстановка на рынке недвижимости начинает меняться. Так, например, если раньше все взаиморасчеты на рынке аренды жилья так же производились в долларах, то в настоящее время эти взаиморасчеты производятся в подавляющем большинстве в гривнах.
Этому способствовало укрепление доверия к национальной валюте. Так если курс валюты и изменился в 2 раза, то цены на бытовом уровне остались почти такими же. Настоящее время уже не сравнить с началом девяностых, когда национальная валюта падала так стремительно, что иногда в магазинах ценники приходилось менять по два раза на день.
Наверное, можно предположить, что и взаиморасчеты при купле, продаже недвижимости в Крыму после экономического кризиса 2008 – 2010 годов также начнут постепенно переходить на национальную валюту. Например, в России значительная часть сделок на рынке купли, продажи недвижимости совершается в рублях, без жесткой привязки к доллару.
Осенью 2010 года на финансовом рынке Украины появились тревожные ожидания по поводу дальнейшего курса гривны к доллару. Это вызвано тем, что в настоящее время банки привлекли у населения на депозитные счета избыточную массу гривневых активов. Сумма денег на депозитных счетах даже превысила докризисные показатели 2008 года. Эти деньги практически не работали, так как суть депозитов состоит в том, что они формируют ресурсную базу для выдачи кредитов и банк зарабатывает на разнице процентных ставок по депозитам и кредитам. А поскольку кредиты не выдавались, банки не могли зарабатывать на депозитах.
Так вот возник вопрос, что делать с этими деньгами и начисленными огромными (по мировым банковским критериям) процентами. Практически получается, что банки привлекают деньги себе в убыток и сумма начисленных процентов не может быть не чем обеспечена, кроме как печатным станком. Из такой ситуации следует только один логичный выход – девальвация национальной валюты.
Осенью 2010 года в финансовых кругах Украины активно обсуждается вопрос о возможной девальвации гривны. Как это отразится на рынке недвижимости?
Как уже отмечалось выше, в период действия кризиса 2008 – 2010 г. цены на недвижимость в Крыму в точности повторяют колебания курса гривна/доллар. Так, предположим, если курс упадет на 10% и составит 8.7 гривен за доллар, то можно предположить, что цены на недвижимость в Крыму упадут также на 10%.
Но это только один из сценариев развития событий. Вполне может быть, что центральному банку удастся удержать курс гривна/доллар на текущем уровне. В этом случае цены на недвижимость в Крыму на период конца 2010 начала 2011 г. скорее всего останутся на прежнем уровне или незначительно снизятся в соответствии с прогнозом цен на жилую недвижимость, квартиры в Крыму на 2010 и начало 2011 год.
. |
