|
 До кризиса 2008 года сдавать квартиры в аренду было довольно прибыльным бизнесом. Некоторые граждане целенаправленно покупали квартиры для последующей сдачи в аренду. Этим они сразу достигали двух целей. Во-первых, делали выгодную инвестицию в условиях постоянного роста цен на недвижимость и, во-вторых, получали ежемесячную гарантированную прибыль на вложенные средства.
Сейчас, в 2013 году такая стратегия уже не приносит желаемых результатов. Прибыль от сдачи в аренду недвижимости в Крыму значительно снизилась. Это происходит как в сегменте жилой недвижимости, так и в сегменте коммерческой недвижимости.
Давайте произведем несложные расчеты и сравним прибыль от сдачи недвижимости в аренду в городе Симферополь в докризисный период 2008 года с настоящим 2013 годом. Для Киева и других городов Украины ситуация будет аналогичной, будут отличаться только ценовые пропорции.
Прибыль от сдачи в аренду квартиры в Симферополе.
Обычная 1-но комнатная квартира в хорошем состоянии в центре Симферополя стоила до кризиса примерно 300 долларов в месяц. В эту стоимость входила оплата коммунальных платежей, кроме оплаты за электроэнергию и телефон. Размер арендной платы определялся в долларовом эквиваленте.
Налог на аренду квартир платили примерно 2-3;% от общего числа квартиросдатчиков и то в основном по причине конфликтов с соседями, которые не могли отомстить иначе, как заставить платить налоги.
Таким образом, чистая прибыль от сдачи недвижимости в аренду получалась исходя из величины арендной платы за минусом коммунальных платежей. В то время за 1-но комнатную квартиру в Симферополе коммунальные платежи составляли примерно 75 гривен (включая оплату за воду, газ, квартплату, за отопление и горячее водоснабжение) или 15 долларов (по курсу 5 грн/доллар).
Итого имеем чистую прибыль от сдачи 1-но комнатной квартиры в центре Симферополя до осени 2008 года 300 – 15 = 285 долларов США или 1425 гривен.
Сразу после начала кризиса и “обвала” гривны рынок аренды недвижимости, как в Симферополе, так и по всей Украине перешел на расчеты в национальной валюте. Это производилось простым перемножением арендной ставки в долларах на докризисный курс 5 гривен за доллар. Таким образом, квартиры, которые стоили по 300 долларов в месяц, в начале 2009 года уже сдавали по 1500 гривен.
За это время цены немного подросли и аренда 1-но комнатной квартиры в хорошем состоянии в центре Симферополя, по состоянию на 2013 год стоит примерно 1700 гривен в месяц.
Выросли также и коммунальные платежи, которые теперь за такую квартиру составляют примерно 160 гривен или 20 долларов (по курсу 8 грн/доллар).
Судя по последним событиям, правительство серьезно настроено заставить платить квартиросдатчиков налог на аренду недвижимости, который составляет 15% от дохода. Или в данном случае 1700 х 0.15 = 255 гривен.
Итого имеем чистую прибыль от сдачи 1-но комнатной квартиры в центре Симферополя в 2013 году 1700 - 160 – 255 = 1285 гривен или 160 долларов США.
Получается, что в долларовом эквиваленте прибыль уменьшилась на 44%, а в гривнах на 10%. Но если учесть обесценивание гривны за счет инфляции за прошедшие 5 лет, то по гривне будем иметь уменьшение прибыли на 30%, что более правдиво отражает реальное положение вещей.
Прибыль от сдачи в аренду офиса в Симферополе.
Прибыль от сдачи в аренду офиса в Симферополе в процентном выражении упала еще больше, чем прибыль от сдачи квартиры.
Офисы в Симферополе в 2013 году пользуются очень слабым спросом. После принятия нового Налогового кодекса некоторые предприятия закрывают свою деятельность и, по крайней мере, желающих открыть новый бизнес пока не наблюдается.
Сокращение клиентской базы приводит к тому, что арендодатели вынуждены снижать стоимость аренды, чтобы сохранить арендаторов. Иначе офис будет простаивать, а оплата коммунальных платежей пойдет в убыток.
В конце 2008 года рынок аренды коммерческой недвижимости в Симферополе перешел на расчеты в национальной валюте. Если офис сдавался по 500 долларов, его цена стала 2500 гривен. Но в отличие от цен на аренду жилой недвижимости, которые после этого немного подросли, цены на аренду коммерческой недвижимости наоборот упали.
В результате реальная прибыль от сдачи офисов в Симферополе в 2013 году упала по сравнению с докризисным 2008 годом на 40-50%.
сентябрь 2013г. |
